„Quick Check“ für Bauvorhaben

5 wichtige Überlegungen vor der Entwurfsplanung eines Industriegebäudes

Bauvorhaben gehören für viele Unternehmen zu den investitionsintensivsten Projekten mit entsprechend hohem Planungsaufwand. Insbesondere Industriegebäude müssen oft hochspezifischen Anforderungen aus Produktion und Logistik genügen. Komplexe gesetzliche bzw. baurechtliche Vorschriften verkomplizieren den Planungsprozess zusätzlich. Die Koordination aller internen und externen Planungspartner im Rahmen einer detaillierten Entwurfs- und Genehmigungsplanung ist dabei aufwändig und teuer. Deshalb ist es sinnvoll, vor dem Einstieg in die Detailplanung in einem „Quick Check“ zunächst die wichtigsten Aspekte zur Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit zu klären. Schalten die Ampeln danach auf Grün, kann die aufwändige Entwurfsplanung angeschlossen werden. Fünf Punkte sollte der „Quick Check“ ins Visier nehmen.

1. Gebäudenutzung: Kurzfristig planen, perspektivisch vordenken

Theoretisch ist es ganz einfach: Erschöpfte Lagerkapazitäten, eine neue Produktionslinie oder andere Gründe erfordern den Bau einer neuen Halle. Das Gebäude wird für diesen Zweck geplant und umgesetzt – möglichst auf den Punkt für 100% Auslastung ohne Verschwendung von Raum oder Zusatzinstallationen. Was auf den ersten Blick wie ein Bravourstück der BWL erscheint, ist jedoch ein Trugbild: Das Ziel eines Neubaus ist es, das Gebäude nicht für 5 oder 10, sondern für 15, 20 oder mehr Jahre nutzen zu können. Immerhin sind Bauvorhaben und ein ggf. notwendiger Rückbau teuer. Allerdings ist kaum ein Unternehmen in der Lage, für solche Zeithorizonte detaillierte und belastbare Prognosen abzugeben. Anstatt also mathematisch auf den Punkt zu planen, empfiehlt es sich, Modularität und Flexibilität der Lösung in den Mittelpunkt zu stellen. Eine solche Planung antizipiert langfristige Nutzungsmöglichkeiten und -änderungen und hält (Ausbau-)Reserven vor. Dies ermöglicht eine spätere Umstrukturierung oder Erweiterung des Gebäudes nach Bedarf.

2. Masterplan: Platzierung der Halle auf dem Grundstück festlegen

Eine zweite Vorüberlegung ist die Platzierung der Halle auf dem Werksgelände. Wichtiges Ziel ist es dabei, mit dem Neubau möglichst wenig Restriktionen für die langfristige Entwicklung aller relevanten Funktionsbereiche zu verursachen und spätere Erweiterungen offen zu halten. Dafür ist es nötig, einen Masterplan für den Maximalausbau des Werkes auf der Grundstücksfläche
zu erstellen oder den bestehenden Plan zu aktualisieren. Hierbei ist die Entwicklung sämtlicher Betriebsbereiche (z. B. Produktion, Montage, Logistik, Verwaltung) und die wesentliche Infrastruktur mit Verkehrswegen, Grundstückserschließung etc. zu berücksichtigen. Zudem empfiehlt sich ein Blick auf Nachbargrundstücke, die ggf. in Zukunft erworben werden können.

3. Genehmigung: Vorgaben prüfen und früh das Gespräch suchen

Parallel zur Grobplanung des Gebäudes ist es wichtig, die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens zu beurteilen. Der Bebauungsplan sowie diverse Richtlinien zur Ausführung von Industrie-, Lager- und Gewerbegebäuden geben dafür Anhaltspunkte. Auch lassen sich erste Vorgaben zum kostenintensiven Brandschutz ableiten. Es ist unbedingt empfehlenswert, frühzeitig mit den zuständigen Behörden in den Dialog zu treten. Dies ermöglicht einen Austausch von Informationen und Einschätzungen. Insbesondere bei kritischen Bauvorhaben kann es zusätzlich sinnvoll sein, mit einem ganzheitlich überzeugenden Konzept bei den politischen Entscheidungsträgern für das Projekt zu werben. Im Idealfall werden Genehmigungshindernisse auf diese Weise erkannt, bevor eine umfangreiche Entwurfs- und Genehmigungsplanung erstellt wurde.

4. Kosten: Investitions- und Wirtschaftlichkeitsrechnung aufstellen

Auf Basis einer guten Vorplanung können erste Investitionsschätzungen und Wirtschaftlichkeitsrechnungen vorgenommen werden. Sie bereiten die Entscheidung vor, ob mit einer detaillierten Gebäudeplanung begonnen werden kann oder nicht und welche Ausführungsalternativen geprüft werden sollten. Wesentliche Aspekte dieser Betrachtung sind:

• ein quantitativer Alternativen-Vergleich,
• eine Betrachtung der Gesamtinvestitionen (Gebäude, Technische Gebäudeausstattung, Außenanlagen, Logistik- und Produktionstechnik etc.) sowie
• eine Erstellung der Amortisationsrechnung für das Gesamtprojekt.

5. Alternativen: Kauf oder Anmietung in Betracht ziehen

Nicht erteilte Baugenehmigungen, teure Auflagen oder fehlende Baugrundstücke machen manches Bauvorhaben schnell zunichte. Doch auch in diesem Fall ist der Bauvorhaben-„Quick Check“ sinnvoll. Er bildet eine gute Basis, um zu prüfen, ob auch der Kauf oder die Anmietung eines Bestandsgebäudes in Betracht kommen. Insbesondere geeignete Bestandsgebäude sind wirtschaftlich ein Lottogewinn, da sich die Gebäudeinvestitionen signifikant reduzieren. Aus diesem Grund empfiehlt sich auch hier der Blick über den Tellerrand.

Fazit: Industriebau ist anspruchsvoll, aber machbar

Bauvorhaben gehören sicherlich zu den anspruchsvolleren Aufgaben im Geschäftsleben. Mit einer geschulten Prüfung der wichtigsten Projektparameter Nutzbarkeit, Umsetzbarkeit und Wirtschaftlichkeit lässt sich jedoch in wenigen Schritten feststellen, ob ein Neubau geplant oder ob Alternativen in Betracht gezogen werden sollten.