Wer ist der bessere Partner beim Bau von Logistikimmobilien?
Der Bau von Logistikimmobilien ist anspruchsvoll: Die Gebäude müssen komplexe Funktionen unterbringen, zahlreiche Anforderungen erfüllen und erfordern hohe Investitionen. Die Wahl des richtigen Bau-Partners ist daher von zentraler Bedeutung. Viele Unternehmen wählen zwischen einem Generalunternehmer (GU) und einem Architekten. Doch wer eignet sich besser für welches Bauvorhaben?
Planungsprinzipien: GU-Standard vs. Architekten-Maßanfertigung
Das Geschäftsmodell von Generalunternehmern besteht in der Regel darin, Lagerhallen im unternehmenseigenen Standard schlüsselfertig zu errichten. Dieser Standard ist fachlich durchkonzipiert, wirtschaftlich durchkalkuliert und soll möglichst eingehalten werden. Schwierigkeiten können entstehen, wenn individuelle Anpassungen nötig sind. Dies führt in der Praxis schnell zu
- planerischen Differenzen,
- suboptimaler Funktionalität und
- finanziellem Mehraufwand.
Die Architektenplanung hingegen bietet neutrale Beratung und individuelle Planung. Aus den Wünschen des Bauherrn sowie den baulichen und rechtlichen Gegebenheiten entwickelt der Architekt die individuell bestmögliche Lösung. In Zusammenarbeit mit dem Logistikplaner werden vorhandene Planungsspielräume ausgeschöpft. Auf Basis der Planung wird die Ausführung dann an den besten Bieter vergeben.
Generalunternehmer oder Architekt?
Auf einen Blick
Vorteile des Generalunternehmers
- Ein Ansprechpartner und Vertragspartner
- Standardgebäude durchkonzipiert und durchkalkuliert
- Ggf. schnelle Umsetzung von Standardgebäuden
- Wenig Input vom Bauherrn nötig
Nachteile des Generalunternehmers
- Keine neutrale Planung
- Außerhalb des Standards erschwerte Planung und wirtschaftliche Kalkulation
Vorteile des Architekten
- Neutrale Beratung
- Individuelle Planung
- Transparenter und wettbewerbsfördernder Angebotsvergleich für Planung und Ausführung
- Oft langjährige Geschäftsbeziehung über mehrere Projekte
Nachteile des Architekten
- Mehr Input vom Bauherrn nötig
Kosten: Festpreis + X oder wettbewerbsorientierte Ausschreibung
Aufgrund der Standardisierung scheinen Generalunternehmer auf den ersten Blick preislich oft sehr attraktiv. Abweichungen vom Standard führen jedoch oft zu Nachforderungen. Dies ist problematisch, da sich Bauherrn oft frühzeitig an einen GU binden, ohne dass die Planungen abgeschlossen sind und ein detailliertes Leistungsverzeichnis definiert wurde.
Damit sind bei Vertragsschluss weder die finalen Investitionen noch die Qualität der Ausführung bekannt und eine Vergabe nach dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis nicht möglich.
Auf der Grundlage einer Architektenplanung ist es hingegen möglich, auf der Basis eines detaillierten Leistungsverzeichnisses wettbewerbsorientiert auszuschreiben. Es kann ein breiteres Bieterfeld, auch Generalunternehmer,
angesprochen und der Auftrag nach dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis vergeben werden. Kostenseitige und inhaltliche Überraschungen sind hierbei nicht zu erwarten.
Zusammenarbeit: Unterschiedliche Partnerschaftsmodelle bei Generalunternehmer und Architekt
Argumente, die für die Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer häufig ins Feld geführt werden, sind:
- ein einziger Ansprech- und Vertragspartner sowie
- die vermeintlich schnellere Umsetzung von Bauvorhaben.
Von Nachteil bei der Beauftragung eines Generalunternehmers ist, dass
- GU vor allem die eigene Profitabilität verfolgen müssen und damit nicht neutral planen und beraten können,
- kleine und mittlere Unternehmen durch den unternehmerischen „Größenunterschied“ zum Generalunternehmer – insbesondere im Streitfall – benachteiligt sind,
- vielen KMU die eigene Bau-Expertise zur Kontrolle des GU fehlt.
Die Kommunikation und Auseinandersetzung mit dem Generalunternehmer auf Augenhöhe ist für kleine und mittelständische Unternehmen daher oft nicht möglich.
Dagegen entwickelt sich die Zusammenarbeit zwischen dem Architekten und dem Bauherrn partnerschaftlich. Der Architekt vertritt ausschließlich die Interessen des Bauherrn – sowohl inhaltlich als auch wirtschaftlich.
Unabhängig vom Bau-Partner: Funktionalität frühzeitig vorplanen
Folgende Vorgehensweise ist für die Realisierung von Logistik-Bauvorhaben empfehlenswert:
- Konzept: Erstellung eines Logistikkonzepts (Planung von innen nach außen) zur groben Ermittlung der Gebäudeanforderungen (u.a. Lage, Erschließung, Grundfläche, Gebäudehöhe, Bodenbeschaffenheit, kritische Brandschutzaspekte etc.)
- Detailplanung und Ausschreibung: Detailplanung des Gebäudes mit einem Architekten, Durchführung einer wettbewerbsorientierten Ausschreibung auf Basis eines detaillierten Leistungsverzeichnisses, Fixierung in Auftraggeber-orientierten Verträgen
- Ausführung: Umsetzung des Bauvorhabens mit dem/den präferablen Bieter/n (GU oder in Einzelgewerken), Begleitung der Realisierung des Vorhabens durch den Architekten als fachkundiger Interessenvertreter des Bauherrn bis zur erfolgreichen Abnahme
Empfehlung: Je komplexer das Bauvorhaben, desto Architekt
Die Zusammenarbeit mit Generalunternehmern bietet sich bei Logistikimmobilien vor allem an, wenn einfache Hallen ohne bau- oder nutzungsseitige Vorgaben errichtet werden sollen. Hier kann der GU oft bei Preis und Umsetzungsgeschwindigkeit punkten.
Je komplexer die Anforderungen an das Gebäude sind, desto geeigneter ist die auf Individualität fokussierte Architektenplanung. Dies gilt insbesondere für Immobilien mit hoher Funktionalität, die Integration eines neuen Gebäudes in ein bestehendes Werksgelände sowie Anbauten und Umbauten.
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