Investitionen für Neubauten und Umbauten oft zu hoch
Viele Unternehmen stehen vor dem gleichen Problem: Die Kapazitäten ihrer Logistik sind erschöpft und ein Anbau oder Neubau dringend notwendig. Erste Planungen setzen die Kosten für solche Projekte nicht selten jedoch so hoch an, dass das Vorhaben im Keim erstickt wird. Auf diese Weise verzögert sich die Lösung und die Produktivität wird weiter belastet. Dabei könnten solche Situationen häufig vermieden werden. Einige Möglichkeiten, um Logistik-Immobilien kostensparend zu planen und das vereinbarte Budget in der Realisierung auch einzuhalten, werden im Folgenden vorgestellt.
Fokussierte Planung sichert Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens
Steht der Bau eines neuen Logistikzentrums im Unternehmen zur Debatte, soll das Gebäude schnell auch zusätzliche Funktionen übernehmen. Oft erheben beispielsweise Produktion und Verwaltung ebenfalls Ansprüche auf neue Räumlichkeiten. Das ist in vielen Fällen jedoch von Nachteil: Die Investitionen für das Bauvorhaben steigen, ohne dass sich der Return on Investment (ROI) porportional verbessert. Als Reaktion darauf werden oft die Gebäudedimensionen für die Logistik wieder reduziert, was häufig zulasten von Funktionalität und Wirtschaftlichkeit geht. Damit bleibt das Gebäude unter seinem wirtschaftlichen Potential. Im schlimmsten Fall sind die Bauherren von den hohen Investitionen derart abgeschreckt, dass sie das ganze Bauvorhaben aufgeben. Aus diesem Grund ist es wichtig, bei der Planung einer Immobilie genau zu differenzieren zwischen notwendigen, wünschenswerten und unnötigen Funktionen. Eine frühzeitige und fortlaufende Kalkulation der Investitionen für alle diskutierten Maßnahmen, ihre Priorisierung und auch die Planung in Stufenkonzepten verhindern, dass am Ende einer langen und teuren Planungsphase unliebsame finanzielle Überraschungen auftauchen.
Logistik- und Architekturplanung Hand in Hand
Zu den wichtigsten Voraussetzungen, um die Investitionen für Neubauten und Anbauten möglichst gering zu halten, gehört, dass Logistik und Architektur in enger Abstimmung arbeiten. Beide Parteien verfügen über einen beachtlichen planerischen Spielraum, den sie zugunsten des Projekts ausschöpfen können. Wenn beide Fachplaner dafür sensibilisiert und auch willens sind, in Abstimmung und mit Rücksicht auf den Kollegen zu planen, profitiert der Auftraggeber enorm. Denn je besser sich Logistik und Architektur abstimmen, desto eher entstehen Konzepte, die sowohl den funktionalen als auch den wirtschaftlichen Anforderungen entsprechen.
Bereiche, in denen besonders hohe Einsparungen durch abgestimmte Planung erzielt werden können, sind beispielsweise
- Stützenraster,
- Konstruktionssysteme,
- Gebäudevolumen,
- Brandschutz sowie
- Technische Gebäudeausstattung (Fußboden, Elektrik etc.).
Wettbewerbsorientierte Ausschreibungen
Im Tagesgeschäft hat die Zusammenarbeit mit festen Dienstleistern wie Architekten, Haustechnikern, Elektroplanern und anderen viele Vorteile: Sie haben den Nachweis ihres Könnens erbracht, sie kennen sich im Hause des Auftraggebers aus und die Abstimmung ist eingespielt.
Im Vergleich dazu bietet sich im Projektgeschäft eine ganz andere Ausgangssituation: Inhalt und Umfang der Aufgaben für Dienstleister unterscheiden sich meist deutlich vom Tagesgeschäft. Anstelle der Elektroinstallation für einen Konferenzraum muss beispielsweise ein viergassiges Hochregallager mit Strom versorgt werden. Dem ist nicht jeder Planer gewachsen bzw. gewillt Rechnung zu tragen.
Gute Kenntnis des Marktes und ein klares Bekenntnis zum Primat von Wettbewerb und Wirtschaftlichkeit gegenüber dem Vertrauen auf die bekannten Bieter sind die Grundlagen. Um für projektbezogene Dienstleistungen gute Preise zu erzielen, müssen wettbewerbsfördernde Ausschreibungen in ausreichend großen und qualifizierten Bieterkreisen durchgeführt werden. Ein fundierter Angebotsvergleich wird nur möglich, wenn die Ausschreibungen ausreichend detailliert und vollständig formuliert sind.
Auch für Unternehmen, die ihren Haus- und Hof-Architekten nicht verlieren möchten, gibt es sinnvolle Lösungen. Für sie ist es ratsam, in der Planungsphase mit erprobten Spezialisten für Großprojekte zusammarbeiten. Die Baubegleitung in der Realisierungsphase hingegen kann der lokale Architekt übernehmen, der diese zeitintensive Aufgabe häufig wirtschaftlicher bearbeitet.
Auftraggeber-orientierte Verträge
Die Bedeutung von Verträgen wird insbesondere von kleinen und mittelständischen Unternehmen oft unterschätzt. Sie verhandeln engagiert einen guten Einkaufspreis und ahnen nicht, welche finanziellen Risiken sie durch unvorteilhafte Vertragsvereinbarungen eingehen. Um Risiken von Nachforderungen, aus Verzug, mangelhafter Leistung und anderen rechtlichen kaufmännischen und organisatorischen Imponderabilien zu minimieren, muss die Zusammenarbeit durch praxisbewährte, auftraggeber-orientierten Vertragsbedingungen abgesichert werden. Die Übernahme von Angeboten oder AGB der Lieferanten als Vertragsgrundlage geht immer zulasten des Auftraggebers.
Langfristige Gebäudenutzung durch flexible Logistik- und Architekturkonzepte
Die Wirtschaftlichkeit jeder Logistik-Immobilie ist dadurch potentiell gefährdet, dass sich die Anforderungen an die Logistik und ihre Gebäude in Zyklen von oft nur fünf bis zehn Jahren signifikant verändern. Gründe dafür sind
- schnell wechselnde Sortimente, insbesondere im E-Commerce,
- die Internationalisierung der Absatzmärkte und
- andere Entwicklungen.
Um eine Logistik-Immobilie langfristig wirtschaftlich betreiben zu können ist es daher wichtig, durch vorausschauende Planung sowie flexible Gebäude- und Logistik-Strukturen eine Umnutzung zu ermöglichen. Beispiele für eine solche Vorplanung sind:
- Erweiterung der Logistik: architekturseitige Vorplanung von Durchbrüchen, Fensterfront-Gestaltung, Stromversorgung u.a.; logistikseitige Vorplanung von Materialfluss, Fördertechnik-Anbindung u.a.
- Automatisierung der Logistik: architekturseitige Vorplanung von Stützenraster, Tragfähigkeit des Fußbodens, Strom- und Datenversorgung, Gebäudehöhe u.a.; logistikseitige Vorplanung von umnutzbaren Flächen, Integration ins Lagerverwaltungssystem, Anbindung weiterer Arbeitsbereiche u.a.
Fazit
Logistik-Immobilien werden zum Wirtschaftlichkeits-Grab, wenn Funktionalität und Investition während der Planung, Ausschreibung und Realisierung nicht durchgehend hohe Priorität genießen. Zahlreiche Möglichkeiten zur Zügelung der Investitionen gibt es jedoch, wenn
- Funktionalität und Wirtschaftlichkeit zu den höchsten Planungsmaximen erhoben werden,
- Logistik und Architektur Hand in Hand arbeiten und ihren planerischen Spielraum voll ausschöpfen,
- alle Gewerke wettbewerbsfördernd ausgeschrieben werden und
- bewährte, fachspezifische Verträge die Umsetzung aller Leistungsversprechen sichern.
Unter diesen Voraussetzungen können Logistik-Immobilien wirtschaftlich realisiert und auch langfristig wirtschaftlich betrieben werden.